应对地价上涨 上海将优化商品住房和土地供应结构

应对地价上涨 上海将优化商品住房和土地供应结构

金山房产2017-10-29 21:083810上海金山

  7月26日,上海市十四届人大常委会第三十一次会议(扩大)举行全体会议,听取了上海市政府关于上海市2016年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告(下称“报告”)。上海市发改委主任沈晓初受上海市政府委托,向上海市人大常委会做了报告(以下简称“报告”)。

  报告称,总体看,在实体经济低迷,过剩资金缺乏出路的情况下,一线城市的房地产资源成为资金逐利目标,推动房价地价上升,加大资产泡沫化风险,也有损于城市核心竞争力。

  为实现房地产市场的平稳健康发展,上海将加快调整,提高住宅用地比例,切实加快商品住房土地供应节奏。

  受流动性宽松、信贷税收政策刺激等多重因素影响,2016年初以来,上海房地产市场成交量创2008年以来同期新高,房价呈现过快上涨势头。

  在今年3月25日的新闻发布会上,上海市住房城乡建设管理委主任顾金山曾表示,2015年下半年以来上海房地产交易非常火热,非理性过热趋势出现,房价快速上涨。比如大宁板块房价一年中涨了160%。顾金山说,这是完全非理性的上涨,也造成了非理性的购买,导致了不规范不理智的交易行为出现。

  也就在3月 25日,上海发布了“沪九条”,提高购房门槛。其中,非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限,从累计2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

  同时,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业贷款的,购买普通自住房的首付款比例不低于50%,购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。

  与今年一季度相比,二季度上海市场化新建商品住房、二手存量住房月均成交面积分别下降29%、46%,交易量恢复到近5年的平均水平。

  与此同时,房价涨幅有所放缓。新建商品住房、二手存量住房价格指数环比涨幅从今年3月份的4.3%和6.2%,回落到了6月份的2.4%和2.2%。

  数据显示,上半年上海市场化新建商品住房、二手存量住房成交均价分别是3.5万元/平方米、2.7万元/平方米,同比上涨14.8%和11.3%。

  同时,商品住房供应和库存总体偏紧,6月末上海全市市场化新建商品住房网上可售面积去化周期为7.1个月,下半年稳定房价的压力和挑战依然很大。

  今年以来,上海的土地市场成交仍然较热,部分地块的楼板价明显高于周边房价。7月14日上海虹口区凉城新村街道073-06号地块被新城控股以37亿元拍下,楼板价6.7万/平方米,剔除不可售面积,楼板价高达8.9万/平方米。7月27日,上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终,金地以88亿元总价摘牌,创下今年上海总价最高,溢价率高达286%,楼板价33023元/平方米。

  同策咨询研究部数据称,2016年上半年上海住宅类用地成交楼板价为20763.67元/平方米,比2015年同期9467.24元/平方米上涨119.32%,住宅类用地价格在去年高位的基础上大幅上涨。

  所以,虽然今年上半年上海房地产开发投资1685.31亿元,增长8.7%,增速同比回落7.1个百分点。但是,住宅的开发投资反而增长了12.8%,增速同比提高了5个百分点,比一季度也提高了6个百分点。

  为了着力保持上海房地产市场的平稳健康发展,报告建议,要优化商品住房和土地供应结构,同时还要稳步推进旧区改造和住房保障工作。

  优化商品住房和土地供应结构,主要从三方面展开。一是在严格执行住房限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时,加快调整土地供应结构,提高住宅用地比例,切实加快商品住房土地供应节奏。

  6月9日,在作客“2016民生访谈”时,顾金山表示说,2016年住宅用地的供应总量,比去年有明显提高。

  同时,上海也在调整住房供应结构,加大中小户型供应比例。“沪九条”也规定,提高商品住房用地的中小套型比例,其中中心城区不低于70%,郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区,供应比例提高到70%)。

  二是要加强预期引导和市场监管,进一步完善住宅用地出让全过程监管,督促开发商按合同约定按期开工和竣工。

  与此同时,报告称,要加快推进旧区改造和“城中村”改造,抓紧完成在拆收尾和土地出让,积极开展政府购买旧区改造服务试点,进一步提高旧区改造货币安置比例。

  同时,要稳步推进保障房建设,落实好共有产权保障房的房源供应,启动开展新一批次的共有产权保障房的申请受理工作。同时促进社会租赁住房市场发展,制定完善发展人才公寓相关政策方案,研究制定廉租住房租金补贴标准调整方案和实物配租“先租后售”管理办法。

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