应对地价上涨 上海将优化商品住房和土地供应结构

　　7月26日，上海市十四届人大常委会第三十一次会议(扩大)举行全体会议，听取了上海市政府关于上海市2016年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告(下称“报告”)。上海市发改委主任沈晓初受上海市政府委托，向上海市人大常委会做了报告（以下简称“报告”）。

　　报告称，总体看，在实体经济低迷，过剩资金缺乏出路的情况下，一线城市的房地产资源成为资金逐利目标，推动房价地价上升，加大资产泡沫化风险，也有损于城市核心竞争力。

　　为实现房地产市场的平稳健康发展，上海将加快调整，提高住宅用地比例，切实加快商品住房土地供应节奏。

　　受流动性宽松、信贷税收政策刺激等多重因素影响，2016年初以来，上海房地产市场成交量创2008年以来同期新高，房价呈现过快上涨势头。

　　在今年3月25日的新闻发布会上，上海市住房城乡建设管理委主任顾金山曾表示，2015年下半年以来上海房地产交易非常火热，非理性过热趋势出现，房价快速上涨。比如大宁板块房价一年中涨了160%。顾金山说，这是完全非理性的上涨，也造成了非理性的购买，导致了不规范不理智的交易行为出现。

　　也就在3月 25日，上海发布了“沪九条”，提高购房门槛。其中，非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从累计2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　同时，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款的，购买普通自住房的首付款比例不低于50%，购买非普通自住房的首付款比例不低于70%。

　　与今年一季度相比，二季度上海市场化新建商品住房、二手存量住房月均成交面积分别下降29%、46%，交易量恢复到近5年的平均水平。

　　与此同时，房价涨幅有所放缓。新建商品住房、二手存量住房价格指数环比涨幅从今年3月份的4.3%和6.2%，回落到了6月份的2.4%和2.2%。

　　数据显示，上半年上海市场化新建商品住房、二手存量住房成交均价分别是3.5万元/平方米、2.7万元/平方米，同比上涨14.8%和11.3%。

　　同时，商品住房供应和库存总体偏紧，6月末上海全市市场化新建商品住房网上可售面积去化周期为7.1个月，下半年稳定房价的压力和挑战依然很大。

　　今年以来，上海的土地市场成交仍然较热，部分地块的楼板价明显高于周边房价。7月14日上海虹口区凉城新村街道073-06号地块被新城控股以37亿元拍下，楼板价6.7万/平方米，剔除不可售面积，楼板价高达8.9万/平方米。7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价最高，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。

　　同策咨询研究部数据称，2016年上半年上海住宅类用地成交楼板价为20763.67元/平方米，比2015年同期9467.24元/平方米上涨119.32%，住宅类用地价格在去年高位的基础上大幅上涨。

　　所以，虽然今年上半年上海房地产开发投资1685.31亿元，增长8.7%，增速同比回落7.1个百分点。但是，住宅的开发投资反而增长了12.8%，增速同比提高了5个百分点，比一季度也提高了6个百分点。

　　为了着力保持上海房地产市场的平稳健康发展，报告建议，要优化商品住房和土地供应结构，同时还要稳步推进旧区改造和住房保障工作。

　　优化商品住房和土地供应结构，主要从三方面展开。一是在严格执行住房限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅用地比例，切实加快商品住房土地供应节奏。

　　6月9日，在作客“2016民生访谈”时，顾金山表示说，2016年住宅用地的供应总量，比去年有明显提高。

　　同时，上海也在调整住房供应结构，加大中小户型供应比例。“沪九条”也规定，提高商品住房用地的中小套型比例，其中中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%)。

　　二是要加强预期引导和市场监管，进一步完善住宅用地出让全过程监管，督促开发商按合同约定按期开工和竣工。

　　与此同时，报告称，要加快推进旧区改造和“城中村”改造，抓紧完成在拆收尾和土地出让，积极开展政府购买旧区改造服务试点，进一步提高旧区改造货币安置比例。

　　同时，要稳步推进保障房建设，落实好共有产权保障房的房源供应，启动开展新一批次的共有产权保障房的申请受理工作。同时促进社会租赁住房市场发展，制定完善发展人才公寓相关政策方案，研究制定廉租住房租金补贴标准调整方案和实物配租“先租后售”管理办法。