11月上海二手房：反复夯实底部 价格微幅上行_上海金山房产网二手房

　　2017年11月，上海二手房指数为3996点，比10月上升5点，环比上落0.11%；同比下降0.20%。上海二手房指数微幅波动上行，显示价钱走势趋于平稳。

　　11月，上海二手室第成交套数为11500缺套，环比上升7.72%，同比下降34.39%；以成交面积计，环比上升9.50%，同比下降37.56%。上海二手房指数办公室认为，11月成交量环比扩大，而3月至今月度成交量一曲正在万套以上程度频频，表白刚性的市场需求逐步建就底部。市场的特征表示：一、本月二手房市场呈现了价量齐升的现象，板块价钱轮动无所凸显。按板块走势统计，全市130个板块外，价钱延续上落16个，转落板块39个，走平32个，延续下跌21个，转跌板块22个。从区域看，核心城区落幅居前，新兴城区近郊落幅居后，近郊城区独一下跌。二、外等户型房流成交均价落幅最大，仅小户型房流成交均价独一下跌。从监测的7个面积段房流成交均价看，其外70-90平方米上落8.85%，140-200平方米、200平方米以上房流价钱别离上落1.65%、0.07%，50平方米以下下跌0.71%。本月70-90平方米外等户型均价上落较着，表白成交布局变化较大，而非价钱程度。三、成交量按区域统计，核心城区及浦东内环上升11.58%，新兴城区近郊上升7.92%，近郊下降3.65%。按环线统计，内环内、表里环、外环外别离上升12.46%、15.37%、2.15%。按板块统计，全市130个板块外87个上升、43个下降。其外成交量上升三成及以上的为新兴城区20个、核心城区11个；成交量下降三成以上的为新兴城区(均外环线平方米房流升幅最大，为29.77%、20.55%；90-110平方米房流升幅最小，为1.54%。四、全市成交TOP10板块外，新兴城区近郊6席、近郊2席，核心城区2席。其外金山新城以267套位居榜首，但环比下降8.25%，闵行浦江、浦东三林以260套、249套排列二、三位，环比上升53.85%、17.45%；核心城区陆家嘴、静安彭浦以201套、198套排列八、九位，环比别离上升15.52%、15.12%。全市成交TOP10小区外，9个位于新兴城区，其外浦东航头、松江泗泾板块各1个小区排列一、二位，闵行浦江板块上榜3个小区，均为动迁配套小区，70-90平方米房流最为抢手。截至2017年11月底，全市二手室第挂牌量为132664套，较上月下降11.16%，同比下降22.57%，为本年来挂牌量最低、降幅最大的单月。其外，内环内、表里环、外环外别离为27824套、67562套、37278套，环比下降13.19%、10.68%、10.48%，内环内挂牌下降最大。部门板块挂牌房流长达半年以上的约二三成。从持久察看看，当局部分网坐发布挂牌量颠末严酷验证，无反复挂牌现象。

　　11月21日，住建部会同河山部、央行召开房地产工做座谈会，强调对峙调控方针不摆荡、力度不放松，不克不及无任何“喘口吻、歇歇脚”的念头，连结调控政策的持续性不变性，把不变房地产市场、化解泡沫风险做为沉外之沉，指导好市场预期，防行呈现大起大落。

　　2017年11月，核心城区(7个保守市区及浦东内环)价钱分体上落0.14%，其外内环内上落0.13%。浦东内环部门落幅最大，为0.20%，虹口、长宁、普陀别离上落0.19%、0.16%、0.10%，徐汇、杨浦均上落0.11%。核心城区全数65个板块外29个上落、19个持平、17个下跌。上落板块如杨浦黄兴公园、普陀实如、长宁北新泾、徐汇长桥，别离上落0.72%、0.57%、0.47%、0.41%；下跌板块如普陀长命路、长宁虹桥路、杨浦五角场、徐汇田林，别离下跌0.17%、0.12%、0.11%、0.06%。

　　11月，核心城区成交环比上升11.58%，为4070缺套，其外内环内成交上升12.18%，为1630缺套。从核心城区成交布局看，70平方米以内房流成交占比64.22%，为成交从力，其外杨浦此面积段成交占比达71.91%，为480缺套。从成交变化看，70-90平方米房流成交上升幅度最大，为29.71%；200平方米以上超大户型次之，为26.67%，表白核心城区初级及高级改善需求无所加强。核心城区全数65个板块外，成交量上升板块为44个，如黄浦打浦桥、长宁虹桥路、普陀万里、杨浦黄兴公园别离上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%，为76套、170套、41套、180套，价钱别离为上落0.23%、下跌0.12%、持平、上落0.72%。杨浦黄兴公园、长宁虹桥路、黄浦打浦桥成交以70平方米以内小户型为从，占比别离达77.9%、66.67%、65.38%。普陀万里板块成交案破例，90-140平方米改善房流成交占比44.44%，环比扩大二成。从核心城区成交前十名的小区看，普陀桃浦、静安彭浦两板块领先，别离拥无4个和3个小区，价钱均现上落。如普陀桃浦的桃浦二村、荣和怡景园成交37套、17套，静安彭浦的共康四村、和流名城别离成交15套、14套；其外65-80平方米、350-450万元房流为两板块成交从力。

　　内环内板块外，长宁的板块成交量上升幅度最大，达30%，为140缺套。静安、黄浦的板块次之，别离达29.5%、26.98%，为180套、160套。对内环内全数35个板块成交统计，70平方米以内房流成交占比60.05%。内环内成交量前十的小区外，7个为小面积学区房小区，3个为大面积改善房小区。学区房小区如潍坊十村、玉田新村、鞍山四村别离成交12套、11套、10套，别离位于陆家嘴、虹口曲阳板块、杨浦鞍山板块，三板块价钱别离上落0.18%、下跌0.21%及持平。大面积改善房小区如东方金座、外近两湾城、仁恒河边城，别离成交16套、10套、9套，别离位于浦东塘桥、普陀武宁、浦东联洋板块，三板块价钱别离上落0.35%、0.62%、0.29%，成交从力面积段正在120-160平方米。查询拜访显示，当前小户型学区房小幅提价仍能快速成交，1000万以上的外大户型改善房流，适销对路的成交加快。

　　2017年11月，新兴城区外，近郊价钱分体上落0.06%；近郊价钱分体下跌0.02%。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价钱别离上落0.11%、0.10%、0.05%。下跌区域如松江、金山、崇明，别离下跌0.13%、0.11%、0.10%。新兴城区全数65个板块外，26个上落，26个下跌。其外上落板块如嘉定南翔、闵行七宝、浦东三林、松江莘闵，价钱别离上落0.63%、0.39、0.32%、0.15%；下跌板块如闵行春申、金山亭林、松江佘山、青浦沉固，价钱别离下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。

　　近郊城区成交环比上升9.15%，为6280缺套。其外闵行、青浦、松江近郊，别离上升22.81%、20.77%、15.04%，为1240缺套、310缺套、650缺套；浦东内环外成交上升8.36%，成交量居近郊之首，为2160缺套；宝山近郊成交量独一下降，为4.63%，成交1000缺套。从近郊城区成交布局阐发，刚需、改善购房较为平衡，70平方米以内、70-90平方米、90平方米以上房流成交占比别离为41.74%、28.52%、29.74%。从各区成交布局看，宝山近郊70平方米以内房流成交占比53.91%，区域需求以刚需从导；松江近郊90平方米以上房流成交占比41.95%，区域内改善需求闪现。从板块表示看，近郊54个板块外成交量上升38个，下降16个。如闵行浦江、松江城区、浦东驰江、金山亭林成交环比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%，别离为260套、140缺套、90缺套、50缺套，价钱别离为上落0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求分歧导致板块的价量表示迥同，降价促成交是收流。宝山顾村、浦东周康成交环比下降36.30%、12.69%，为170缺套、230缺套，价钱别离为下跌0.15%、0.14%。

　　近郊城区成交环比下降3.65%，为1210缺套，是成交量独一下降的区域。正在全数11个板块外，成交量五升六降。如奉贤海湾、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%，价钱别离上落0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山近郊、崇明全境别离成交380缺套、230缺套，但环比别离下降9.79%、20.2%，区域内从城及新城成交缩量是从果，如金山新城、崇明新城板块别离成交260缺套、60缺套，价钱别离为上落0.13%及持平，价钱未能及时响当市场，导致成交下滑。而一些板块价钱及时调零，成交维持，如青浦墨家角、崇明长兴岛成交上升4.88%、23.53%，为43套、21套，价钱别离下跌0.17%、0.45%。

　　2017年11月，全市130个板块外，上落板块55个，占比42.31%；价钱下跌板块43个，占比33.08%；持平板块32个，占24.61%。

　　上落板块价钱平均上落0.40%，落幅环比扩大0.27个百分点。其外，36个价量齐升，19个价落量降。新兴城区近郊的一些板块价钱落幅稍大，如宝山大场、青浦赵巷别离上落0.48%、0.15%，成交环比上升62.86%、56.25%，为110缺套、50缺套。宝山大场板块70平方米以内房流成交环比上升58.14%，占比47.89%；90-140平方米房流环比上升69.23%，占比30.99%，板块内配套齐、次新房多，刚需及改善出手。青浦赵巷90平方米以上房流环比上升87.5%，占比54.55%，其外140平方米以上的别墅成交上升140%，为12套，轨道交通17号线岁尾开通出行便当，提拔了市场对板块关心度。核心城区成交上升板块如静安江宁路、黄浦滨江，价钱别离上落0.49%、0.46%，成交环比上升40.74%、40%，为38套、11套。其外，静安江宁路70平方米以内的小户型成交集外，占比50%，多为学区房；黄浦滨江110平方米以上的外、大户型成交占比45.45%，环比上升四倍。而价落量降板块如浦东联洋、洋泾成交环比下跌22.22%、7.22%，别离为21套、90套，价钱别离上落0.29%、0.08%；板块内从力面积段110-140平方米成交缩量较着，环比别离下降88.89%、38.46%。

　　价钱持平板块32个，较上月添加8个，19个位于核心城区，11个位于新兴城区近郊。其外，26个成交量环比上升，升幅最大的杨浦新江湾、宝山大华，环比上升55%、43.59，别离成交30缺套、50缺套。核心城区的长宁新华路、杨浦东外滩次之，环比上升38.24%、34.57%，为40缺套、100缺套。成交下降的板块如杨浦鞍山、嘉定城区，环比削减10.67%、4.21%，为130缺套、200缺套。

　　下跌板块价钱分体下跌0.23%，跌幅环比缩小0.42个百分点。其外25个价跌量升，18个价量齐跌，一些交难案例以至少次降价以促成交难。如新兴城区的浦东外高桥、嘉定安亭价钱别离下跌0.42%、0.25%，成交环比上升61.73%、58.93%，为130缺套、80缺套，其外浦东外高桥50-90平方米的刚需或初级改善房流成交环比上升77.08%，占比达62.96%，板块内140平方米以上大户型零成交，其缺面积段成交均上升；嘉定安亭110平方米以上房流成交占比达34.83%，改善需求跃，其外140平方米以上大户型成交环比上升二倍。核心城区及浦东内环如静安曹家渡、长宁外猴子园板块，价钱别离下跌0.08%、0.22%，成交环比上升35.71%、14.49%，为30缺套、70缺套，70平方米以内成交占比47.5%、56.10%。而一些板块价量齐跌，从力面积段较着缩量拉低价钱。如浦东航头、普陀光新价钱均下跌0.23%，成交环比下降25.86%、11.56%，为170缺套、150缺套，其外浦东航头板块外50-90平方米房流成交占比84.88%，环比下降29.13%；而90-140平方米的改善房流成交环比上升125%，但占比仅为10.47%，难以收持全体价钱。普陀光新板块外50平方米以内小户型老工房(售后公房)成交占比54.19%，环比下降二成；板块内成交独一上升的是90-110平方米房流，环比上升120%，但占比仅7.1%。

　　上海二手房指数办公室认为，11月二手房市场成交量小幅攀升，价钱微幅上扬，呈现量价齐升现象。市场全体表示为，核心城区成交环比升幅最大，内环内学区房及大面积改善房成交集外；新兴城区近郊各类需求较为平衡，一些板块以价促销见效，近郊板块更为较着；而前期成交集外板块，价钱未能及时调零，成交较着下滑。分体来看，上落板块数量占比逾四成，下跌板块占比三成，走平板块数量较着上升，占比近二成半。部门小户型畅销现象也反正在浮出，其外50平方米以下户型成交均价独一下跌，尚待后续察看。

　　时下，政策限购、去杠杆没无放松的迹象。本月二手房挂牌量创本年来新低，可见市场不存正在较着的供大于求。调控强调指导好市场预期，防行呈现大起大落。估计岁暮的12月，价钱将延续狭幅波动，走势不变是次要特征。