环上海”楼市杀出新黑马哪座城市敢约战？

　　在2016年之后，因为上海限购和涨幅过大，在巨大的剪刀差之下，上海外溢人群蜂拥进入上海周边的房地产市场，昆山、嘉善、太仓、启东这四个城市都迎来了各自的房价高峰。然而，站在理性的思考来看，以上区域在经历的房地产热潮之后，市场已经趋于饱和，未来的二手房量极其巨大，从投资的角度而言，是否依旧理性？

　　今天，我们就站在环沪角度，站在上海未来发展的角度，从宏观方面来分析环上海房地产的未来？去寻找一个真正的新洼地，理性的进行房地产投资的发展。

　　通过近期的市场数据可以发现，昆山与嘉善的两个热销坐标楼盘，价格分别在3万2与1万4，如果对比上海的房价来看，无疑价格还是具有一定诱惑力的。但是如果我们从嘉定-昆山与金山-嘉善两个环上海的上下游板块的价格走势来分析，似乎情况并不是如此。

　　嘉定的均价不过4万，而作为嘉定外溢的昆山花桥的某楼盘价格已经高达3万2/㎡。同理，金山的均价不过2万，而金山外溢的嘉善某楼盘价格已达1万5元/㎡。从投资回报的空间来说，短期内，在无特别的政策与配套规划利好的前提下，投资的回报空间也就在5000-8000元/㎡。算上人民币的贬值、二手房的折旧以及各类交易税费等等，其实际的回报率实则更低。

　　另外，还有一个更为重要的问题。现在很多环上海板块，更多是借势于楼市整体的火爆顺势涨价，但是当房地产市场不断回归理性之后，市场的价格是否还能依旧如此坚挺。同时，大量的二手房源流进市场，又如何快速消化，用通俗的话讲——“接盘侠在哪里”？

　　环上海房产投资的基本逻辑，不仅仅在于本区域，更要考虑上级市场。严格来说，环上海的区域竞争核心是它们所对应的上海的各行政区的实力对比。在上海一横两纵发展的大背景下，城市向西的力量已经着力在大虹桥板块所处的青浦板块。近两年，青浦的大规模发展，500强企业的导入，华为总部的进驻，各类商业综合体的相继运营，带动了青浦区的核心竞争力。

　　所以，从投资环上海的理性角度来看，未来青浦的外溢板块，在增长幅度上将有较大优势。同时，G50、地铁17号线号线相连，使得青浦外溢板块发展可以更为顺畅。

　　2016年9月7日，碧桂园以10707元/㎡的楼板价拍下汾湖两幅地块，总金额16.74亿元；2017年4月，碧桂园再次于汾湖高价拿地，同日远洋地产也高价竞得一块土地。品牌开发商的纷至沓来让市场上对于汾湖板块的关注度陡然提升。

　　1、地段、地段还是地段：汾湖地处浙江、上海、江苏的黄金正中。从汾湖开车到上海青浦只需15分钟，到虹桥机场或苏州仅需30分钟。便捷的城市交通网络，使得汾湖具有得天独厚的交通优势，也让许多上海就业的外地人群可以拥有一套方便去上海上班的低价住宅。这也就早就了汾湖市场的火爆，据悉，仅仅碧桂园所打造的湖悦天境项目，在2017年已经累计销售700余套，在没有太多市场推广的情况下，客户的热情度可见一斑。

　　2、舒适的环境才是人居的根本：汾湖，人称百湖之境。以多大湖，多美湖而文明。优越的生态环境离不开政府花数以亿元打造的城市环保系统，也得益于汾湖得天独厚的自然资源。与上海外溢板块大多工业区集中，空气质量差完全不同。汾湖的空气温润，环境适宜，周边有黎里、西塘与周庄三大人文古镇环绕。舒适的生活环境具有完全秒杀环上海其余市场的优势。

　　3、有配套就有安居乐业：汾湖的地理位置，可以理解为5分钟生活圈，15分钟生活圈与30分钟生活圈。5分钟生活圈，可以涵盖汾湖本地的如新天地、嘉乐城等等商业娱乐综合体，同时乐购、星巴克、肯德基等品牌也已入驻。15分钟直达青浦，吾悦广场、奥特莱斯等等大型综合体汇翠一线分钟直达大虹桥核心板和苏州金鸡湖板块。同时，汾湖本地实验幼儿园、小学、中学教育资源完善，吴江第五人民医院配备一流医疗资源。

　　4、价格竞争力，汾湖无可匹敌：以碧桂园湖悦天境来看，地处汾湖板块正中位置，现在的洋房销售均价在19000元/㎡，叠墅的销售均价在25000元/㎡。相比于青浦的5万均价与大虹桥板块国际规划所带来的价格腾飞，未来的升值空间与板块价值是周边环上海市场所不可匹敌的。而作为昆山与嘉善的上级市场，嘉定的发展虽然稳定但缺少新的刺激点，价格大幅度上涨可能性较低；金山作为上海发展最为缓慢的行政区之一，自身房地产市场就不太发达，二手房市场更是萧条，长久以来房价增长缓慢。作为金山的下一级市场，嘉善的房价如何可以保证稳定有序的发展？