地产界女诸葛｜千分之二的误差率不服来战！

　　昨天刚跑完半马从太仓回来就赶紧准备今日金山3幅地的土拍，由于枫泾只有1家报名，工业区只有2家报名，没什么悬念。王怡人和卢俊决定开盘口试一试金山新城的E22-02纯宅地块。

　　为了增加刺激性，我们俩决定谁都不打听是哪七家报了名，直接盲猜价格，这真的是有实力就可以任性的时代啊！

　　2月17日的节目中王怡人为大家介绍了土地购买的资金穿透政策，介绍了6家参加竞拍的地产公司的情况，最终完美压中三块地的价格，误差率仅为千分之二。

　　王怡人在此立贴，地产女诸葛岂是浪的虚名，误差率只有千分之二，地产界有哪位大神不服可以来战，输了的一方请王怡人和卢俊吃火锅外加1000块的大红包。

　　考虑到还有很多所谓的“专家”要模仿她做直播的，王怡人表示非常大方，把自己此次直播的草稿拿出来给小伙伴们分享。毕竟一直被模仿，从未被超越，有实力就是这么任性！

　　今天，金山区有3幅纯住宅地块出让，分别是枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，金山工业区JSS3-0402单元11-01地块，金山新城JSC10502单元E22-02地块等纯住宅地块。出让要求中小套型不得低于60%，全装修住宅30%以上（不包含保障性住房等），保障性住房占5%以上，（工业园区地块比较特别会自持15%，其他两幅没有自持要求）。

　　地块位于金山滨海新城，东面为厂房，其余三面接连住宅小区，周边教育、商业等配套齐全，居住氛围浓厚，整体配套较为成熟，二手房均价在2万左右。

　　由于上海土地越来越少的稀缺性，即便是如此偏远的地段，还是吸引了不少的开发商。金山新城的E22-02地块吸引了七家开发商举相竞拍。他们分别是1、光明（验资未通过）2、北京建工 3、同润 4、合生 5、中房 6、华润 7、碧桂园。

　　王怡人：本次出让的三幅土地都在金山，但是完全是三个不同的版块。一幅在工业园区，一幅在枫泾镇，还有一幅在金山新城。其实可以让各位观看的宝宝们一次性的熟悉整个金山区的房地产情况。

　　王怡人：化工污染，烂苹果的故事等导致金山的房价一直处于全市最低位，金山房价5年涨幅8%，但是2016年的房价上涨42%。比如2014年我帮豫园房产在金山工业区拍下两幅土地，楼面价2250，计划2016年售价1万块，结果现在要快两万块了。感觉这次工业区的楼面价就是按照他们这个项目来倒推的，楼面价9500元。还有枫泾镇只有正荣的一个项目在卖售价2万块，楼面价倒推9800元。

　　王怡人：政府在透支该区域的市场价值。所以这两块地的报名情况分别是，工业园区1家（尤其是工业园区要求自持15%真是有够奇葩，只能租不能卖，把投资客都挤压走了），枫泾镇2家。

　　王怡人：喉咙口的价格，底价成交。枫泾参拍的两家人家应该要和和气气的，如果一直举牌的话，不是疯子就是傻。

　　王怡人：我今天看到一个很搞笑的事情。保障房要120平米，销售的商品房面积最大只允许100平米。保障房配套的车库面积到0.8。

　　王怡人问宋慧乔：如果你辛辛苦苦买了房子，背着很多贷款，只能坐地铁，然后出门看到买保障房开豪车的邻居是怎样一种感受。

　　近几年发展较为稳定，近5年成交均价年涨幅8%；2016年金山区住宅供应仅19.13万方，同比下降73%，成交均价12429元/㎡，较15年上涨12%。 近2年，金山区商品住宅供不应求，16年愈加明显，2016年供应约19.13万㎡，成交79.81万㎡；近5年金山区住宅价格年均涨幅较小，但自16年下半年起，价格涨势明显，2016年12月成交均价16042元/㎡，同比上涨42%

　　区域市场：金山新城板块区域配套成熟，项目品质较高，毛坯住宅报价在2.2-3.5万/㎡；亭林板块唯一在售项目华纺和成未来派一期毛坯住宅报价1.1-1.3万/㎡，板块内目前无房可售，预计二期17年年初开盘报价为1.8万/㎡；枫泾板块在售正荣璟园精装报价1.9-2.1万/㎡。

　　16年前为地缘客户为主，外区客户仅占10%左右；16年后随着市场热度上升，金山价格凹地凸显，外区客户进入，到年底外区客户达30%；同时新城对于金山其他区域拥有进城的概念，吸引力较大；市场普遍反映110㎡以上户型较难跑量