10月上海房屋租賃：傳統淡季來臨租金小幅下行

　　人民網上海11月11日電 （記者孫小靜）2017年10月，上海房屋租賃指數為1933點，比上月下降5點，環比下跌0.26%﹔同比上漲0.36%。10月，上海房屋租賃指數波動向下，淡季因素使然。

　　四季度伊始，上海房屋租賃市場進入淡季調整期。上海房屋租賃指數辦公室認為，市場的特征表現：一、買賣市場成交量持續低位並未導致轉售為租成潮，持房觀望成為多數准賣房者的選擇，租賃市場自然人出租供應未見明顯上升。二、抽樣統計顯示，面對淡季來臨約二成出租人坦然應對，降價幅度多在3%-5%。三、租金普遍下行，三檔分市場整體租金跌幅接近，未見以往大的差異。具體走勢為，高端市場跌幅環比擴大，中、低端市場由漲轉跌。其中新興城區三檔租金跌幅均大於中心城區。四、對板塊戶型租金變化統計，高端市場一室戶型租金相對堅挺，租金出現上漲的佔二成﹔中、低端市場降價現象擴大，中端二、三室和低端一、二室戶型中租金出現上漲的佔比均不足一成。五、在中、低端市場中，合租、分租成為新租客主流消費方式，房東分割出租的量價指標均有上升。大戶型毛坯或簡裝房源分割出租更多，此類需求在淡季下依然不減。而整租的新增量及換租率有所下降，平價續約增多。

　　10月18日，習總書記在十九大報告中提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。49個字言簡意賅，定調房地產市場。10月22日，住建部部長王蒙徽表示，目前在抓緊推進住房租賃市場立法工作，解決租房市場目前存在的痛點。之前的10月12日，上海市規土局透露，在就業密集、產城融合重點區域以及軌道交通站點周邊區域推出租賃住房用地。

　　10月，高端市場租賃指數下降0.27%，降幅環比擴大0.15個百分點。其中，一室下降0.26%，二室下降0.25%，三室下降0.29%。

　　除奉賢、金山、崇明區外，所監測的50個高端房源板塊中，47個下跌，3個上漲。新興城區板塊的跌幅多數大於中心城區板塊的跌幅，如新興城區的青浦徐涇、閔行龍柏金匯、浦東三林板塊，租金分別下跌0.42%、0.41%、0.37%﹔中心城區及浦東內環的陸家嘴、普陀光新、黃浦五裡橋板塊，租金分別下跌0.19%、0.17%、0.07%。中心城區范圍內成交趨好，其中中小戶型租賃需求超過大戶型。如黃浦淮海中路板塊租金小幅上漲0.02%，其中一室、二室戶型租金分別上漲0.09%、0.06%，平均租金分別為12051元、14529元﹔三室戶型租金則下調0.09%，平均租金為18212元。在新興城區的一些板塊，大、中戶型租金跌幅小於小戶型，調查顯示新興城區高端租客群體以家庭類為主，青睞交通便利的新社區板塊，成交案例中精裝通常能按挂牌價出租，普裝及以下則大多議價3%-5%。在浦東唐鎮、金橋兩個板塊，租金分別下跌0.33%、0.21%，其中一室戶型租金下跌0.41%、0.34%，平均租金為8500元、9050元﹔二室戶型均下跌0.29%，平均租金為12833元、13500元﹔三室戶型分別下跌0.29%及持平，平均租金為15050元、15001元。上述兩板塊中，以需求集中的二室戶型顯得緊俏，僅分別佔比總挂牌量的7.3%和17.3%。

　　除金山、崇明外，所監測的14個行政區均下跌，共90個板塊中，83個下跌，7個上漲。上漲板塊都在中心城區及浦東內環范圍內，如內環內黃浦淮海中路、浦東塘橋租金分別微弱上漲0.03%、0.01%。在新興城區，鬆江、奉賢均下跌0.37%，寶山、青浦分別下跌0.33%、0.32%﹔在中心城區及浦東內環范圍內，徐匯、普陀、虹口、靜安分別下跌0.29%、0.26%、0.24%、0.22%。中端市場的租金相比上月由漲轉跌，需求下跌是主要原因，其中租金跌幅較大的板塊多在新興城區。如新興城區的鬆江城區、閔行七寶、寶山通河，租金分別下跌0.44%、0.42%、0.39%，部分房東為避免年底空置過久，主動下調租金，但成交起色仍不大，其中二室戶型平均租金分別為4821元、5586元、5045元﹔三室戶型租金跌幅更大，成交案例中3%-5%的降幅多見。內環內有的板塊租金小幅下跌，如黃浦老西門、浦東花木租金分別下跌0.15%、0.11%，其中浦東花木板塊二室戶型平均租金為7180元，三室戶型平均租金為8521元，成交案例顯示，300-500元的降幅較為普遍。對部分內環內板塊調查，一些租客由新興城區換租至中心城區的商品房小區，以小區環境佳、車位充足、生活及交通便利等條件為選擇，即使承租成本上浮1500-2000元仍然出手。

　　所監測的全部16個行政區全部下跌。低端市場全部114個板塊中，102個下跌，12個上漲。租金下跌呈現跌幅由外向內逐漸縮小特征：新興城區遠郊的金山、奉賢、崇明租金分別下跌0.38%、0.37%、0.35%，近郊的閔行、寶山租金分別下跌0.26%、0.22%，中心城區的普陀、黃浦、虹口、靜安分別下跌0.20%、0.19%、0.17%、0.16%。上漲板塊中，走勢尚現堅挺的黃浦打浦橋、靜安新客站、徐匯萬體館租金分別上漲0.06%、0.04%、0.03%，其中熱租的一室戶平均租金分別為4053元、3989元、4158元，兩人合租分攤租金在2000元左右。上述三個板塊，一室戶挂牌供應較少，佔比分別為各板塊的17.3%、28.4%、25.6%，都不足20套。在新興城區近郊奉賢南橋、鬆江泗涇、浦東川沙板塊，租金分別下跌0.33%、0.31%、0.29%，挂牌量在140-280余套，房東通常降租3%上下。而遠郊板塊金山石化以及崇明區，均下跌0.35%，區域內租客多為外來務工人員。

　　上海房屋租賃指數辦公室認為，10月租賃市場進入傳統淡季首月，量價小幅下行為季節性調整，但仍有局部熱點顯現。不同租賃需求導致租金相應波動，高端市場向下調整幅度加大，但中心城區小戶型、新興城區大戶型需求仍暢﹔中端市場改善型換租客主導熱點﹔低端市場內外分化加大，行情迥然相異。

　　在頂層設計的大背景下，上海今年以來新政頻出。國企將在發展租賃市場中扮演供應主體的角色。互聯網公司開始進入租賃行業，支付寶在上海等地試水信用免押金租房，為租客提供更多的選擇。隨著進入年末淡季，預計租賃市場的租金變化、租客流動率將穩中有降。市場在下一個旺季來臨前，仍呈現整體相對平穩的格局。不過，在不同需求主導下，細分市場乃至戶型的行情分化仍會延續。