10月上海二手房指数：成交再现缩量房价稳中趋降

　　10月，上海二手住宅成交套数接近破万套关口，较上月减少1930余套，环比下降15.26%，同比下降46.98%；以成交面积计，环比下降14.48%，同比下降49.97%。上海二手房指数办公室认为，“银十”成色俱失，未延续9月成交量上升的走势，国庆长假期间交易同比下降85.97%是原因之一；而占比四成以上的板块价格跌幅大于占比近四成的板块价格涨幅。市场的特征表现：一、价格下跌新兴城区在前，所涉及的9个区仅浦东内环外跌幅未超过全市整体水平，其中含有远郊板块的奉贤、金山跌幅最大；中心城区全部7个区及浦东内环跌幅均未超全市整体水平。二、小户型房源价格相对稳定，初级改善型跌幅最大。从监测的7个面积段房源成交均价看，50平方米以下跌幅仅为0.13%，而70-90平方米跌幅高达6.71%。其余50-70、90-110、110-140、140-200及200平方米以上分别下跌2.60%、3.86%、0.73%、0.75%、1.53%。三、成交量按区域统计，新兴城区近郊下降18.26%，中心城区及浦东内环下降14.45%；按环线统计，内环内、内外环、外环外分别下降17.91%、16.17%、12.81%。从板块统计看，全市130个板块中100个下降、24个上升。其中成交量下降三成的为新兴城区16个、中心城区13个；成交量上升三成以上的为新兴城区（均外环线平方米以上房源成交分别下降10.42%、10.98%；而140-200平方米房源降幅最大，为18.62%。四、全市成交TOP10板块中，新兴城区近郊6席、远郊2席，中心城区2席。其中远郊的金山新城以290余套居榜首，宝山顾村、浦东周康新晋前十，以270余套、260余套分列二、三位；中心城区的徐家汇、陆家嘴均以170余套分列九、十位。全市成交TOP10小区中，9个位于新兴城区。其中浦东航头、宝山顾村板块各占2小区，小区动迁配套房源成交活跃，70平方米房源最为热门。截至2017年10月底，全市二手住宅挂牌量为149328套，较上月下降4.51%。其中，内环内、内外环、外环外分别为32050套、75637套、41641套，环比分别下降5.73%、4.61、3.55%。挂牌意愿降低，撤牌数量扩大。

　　10月18日，习在十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，定调房地产市场。10月22日，住建部部长王蒙徽表示，调控目标不动摇、力度不松劲，保持政策的连续性和稳定性。

　　2017年10月，中心城区（7个传统市区及浦东内环）价格总体下跌0.12%，其中内环内下跌0.06%。长宁、普陀、黄浦、徐汇分别下跌0.17%、0.15%、0.08%、0.06%。中心城区全部65个板块中33个价格上涨，20个下跌。下跌板块如静安彭浦、普陀甘泉宜川、徐汇龙华，分别下跌0.82%、0.74%、0.59%；上涨板块如静安南京西路、长宁虹桥路、普陀长寿路，分别上涨0.21%、0.17%、0.15%。

　　10月，中心城区成交环比下降14.45%，为3650余套，其中内环内成交下降17.33%，为1460余套。从中心城区成交结构看，70平方米以内房源成交占比66.03%，为成交主力，其中杨浦此面积段成交最多，占比本区75.08%，为470余套。从成交变化看，70-90平方米的房源成交下降幅度最大，为22.76%；140平方米以上的大户型房源成交降幅次之，为16.61%，表明中心城区改善客需求有所减弱。中心城区全部65个板块中，成交量增长的板块为9个，其中虹口北外滩、普陀桃浦、长宁古北，分别增长64.29%、34.09%、25%，为23套、118套、30套，价格分别为下跌0.39%、持平、下跌0.67。虹口北外滩、长宁古北成交以90平方米以上的改善型房源为主，普陀桃浦成交以70平方米以内的小户型房源为主。

　　内环内板块中，杨浦的板块成交量下降幅度最小，为5.8%，成交190余套。黄浦、长宁的板块成交量下降幅度最大，分别为27.84%、25.5%，成交120余套、110余套。对内环内全部35个板块成交统计，70平方米以内房源成交占比60.44%。此面积段中的学区房、低楼层房是成交热门，其中，内环内成交量前三的小区，潍坊九村、鞍山四村、玉田新村分别成交14套、12套、9套，分别位于陆家嘴、杨浦鞍山、虹口曲阳板块，而三板块价格分别为上涨0.14%、持平、下跌0.86%。成交案例以30-50平方米、300-400万元的小户型学区房为主，挂牌后1月内可成交。在内环内大户型方面，140平方米以上的房源成交162套，占比中心城区此面积段的64.54%，显示高端改善需求集中内环内。调查显示，1200-1500万元的大三房需求最多，议价幅度在30-50万元。

　　2017年10月，新兴城区中，近郊价格总体下跌0.33%，远郊价格总体下跌0.21%。成交量前三的浦东内环外、宝山、闵行，价格分别下跌0.14%、0.41%、0.36%。价格跌幅较大的奉贤、金山、崇明，分别下跌0.58%、0.54%、0.47%。新兴城区全部65个板块中，36个价格下跌，17个价格上涨。其中下跌板块如嘉定南翔、闵行七宝、宝山通河，价格分别下跌0.82%、0.77%、0.44%；上涨板块如青浦重固、宝山上大、浦东川沙，价格分别上涨0.18%、0.14%、0.08%。

　　近郊城区成交环比下降18.26%，为5660余套，是成交降幅最大的区域。其中奉贤、松江、青浦、闵行近郊，分别下降27.73%、24.7%、23.62%、22.37%，为300余套、570余套、260余套、1020余套；浦东内环外成交下降19.41%，成交量居新兴城区之首，为1810余套；宝山近郊成交量降幅最小，为5.78%，成交1060套。从近郊城区成交结构分析，刚需、改善购房较为均衡，70平方米以内、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分别为38.59、31.43%、29.98%。以各区成交结构看，宝山近郊70平方米以内房源成交最多，占比本区52.66%，区域需求以刚需主导；奉贤近郊90平方米以上房源成交最多，占比本区50%，区域内改善需求显现。从板块表现看，近郊54个板块中成交量下降43个，上升10个。如浦东航头、宝山罗店成交接近翻番，分别为230余套、110余套，价格均现持平。而奉贤奉城、宝山大华成交环比下降45.76%、37.1%，分别为32套、39套，价格分别下跌0.84%、0.83%。

　　远郊城区成交环比下降9.27%，为1260余套，是成交量下降最少的区域。在全部11个板块中，成交量环比五升六降。如青浦朱家角、金山枫泾成交环比上升57.69%、28.57%，300万元左右的房源成交占半数，价格分别下跌0.57%及持平。成交量居前的金山远郊、崇明全境分别成交470余套、330余套，但环比分别下降9.01%、10.98%，区域内主城及新城范围成交较畅，如金山新城、崇明新城成交290余套、110余套，价格分别下跌0.52%、0.42%。而松江、奉贤远郊成交降幅最大，分别下降40%、24.74%，为20余套、70余套。交通、配套等原因，外区进入需求较少，多为本地。代表性板块奉贤海湾价格下跌0.49%、松江小昆山走平。

　　2017年10月，全市130个板块中，价格下跌板块56个，占比43.08%；上涨板块50个，占比38.46%；持平板块24个，占18.46%。涨跌板块幅度比较，价格上涨幅度远小于下跌幅度，

　　下跌板块价格总体下跌0.65%，跌幅环比扩大0.38个百分点。其中41个价量齐跌，26个位于新兴城区；9个价跌量升，7个位于新兴城区。新兴城区降价现象扩大，以置换交易为例，降价出售成主流，一些普通房源以较大幅度降价换取带看及签约。闵行浦江、青浦赵巷价格分别下跌0.94%、0.81%，成交环比下降30.17%、40.74%，区域内以300-400万元、70-90平方米的房源成交为主，分别占比本板块53.25%、43.75%；但110平方米以上的中高端改善房源下降六成和四成。少数板块价跌量升，如宝山顾村价格下跌0.73%，成交环比上升33.66%，作为动迁大居板块，70-90平方米的房源成交较热，占比本板块43.7%，调查显示买家多为刚需和首次改善客，300万总价的房源热销。而中心城区一些板块价量齐跌，如普陀曹杨、静安曹家渡板块价格分别下跌0.58%、0.74%，成交环比减少30.77%、30%。以70平方米以内房源成交案例统计，普陀曹杨成交下降20%，为40套；静安曹家渡下降46.15%，为14套。两板块成交以70平方米以内小户型为主，占比本板块分别为88.89%、50%。

　　价格持平板块24个，较上月减少1个，12个位于中心城区，价格或涨跌互抵，或相对平稳。中心城区一些板块需求减少，如杨浦中原社区、黄兴公园分别成交160余套、140余套，成交环比下降22.79%、33.03%；松江小昆山、青浦华新成交减少40%、52.08%，均为20余套。但价格最终呈现持平。

　　上涨板块价格平均上涨0.13%，涨幅环比缩小0.27个百分点。价格上涨幅度远小于下跌板块的下跌幅度，买气不旺是主因。其中44个价涨量跌，6个价量齐升。一些热门改善或学区板块涨幅稍大，如静安江宁路、浦东花木、陆家嘴价格分别上涨0.20%、0.18%、0.14%，区域内学区房成交占比三五成，但非学区房价格下跌，行情差距明显。价涨量跌的板块如浦东外高桥、浦东塘桥，整体价格分别上涨0.16%、0.12%，整体成交量环比下降37.21%、22.86%，为81套、54套。如浦东外高桥的中、大户型房源成交上升，拉动板块整体价格上行，而50-70平方米、50平方米以下的刚需房源出现四成下降。浦东塘桥在初级改善客支撑下房价上行，其中50-90平方米房源环比上升40%，而50平方米以下刚需房源需求减弱，环比下降38.1%。两板块其它房源成交降多升少，拉动整体成交下降。价量齐升的板块，如长宁中山公园价格上涨0.07%，成交量环比上升9.52%，为269套。区域内90平方米以内中、小户型成交环比上升21.95%，占比本板块72.46%。

　　上海二手房指数办公室认为，10月二手房市场价量下行，“银十”未现，国庆长假交易同比大幅下跌是原因之一。市场整体表现为，中心城区量价走势略好于新兴城区。中心城区以小面积刚需为主，新兴城区近郊刚需、改善需求较为均衡。从价格表现看，适销对路的房源挂牌价格相对坚挺，多数房源议价空间放大。总体上，价格上涨板块幅度远小于下跌板块幅度。

　　市场在政策作用下正在回归居住属性，伴随着年末房贷额度减少及利率上扬，成交依然处在筑底期。限购限贷、去杠杆的调控没有放缓，年底两月作为传统销售淡季，价格在成交量下行的作用下，将呈现稳中有降的走势。（上海二手房指数办公室）