12月上海二手房指数：价格延续下跌 成交再度扩大 12月上海二手房指数2020-03-05

　　2018年12月，上海二手房指数为3894点，比11月下降4点，环比下降0.15%，降幅缩小0.02个百分点。12月，上海二手房指数环比下降持续十三个月，同比下降2.44%。

　　12月，上海二手室第成交套数为15470缺套，环比上升16.32%，同比上升29.02%；以成交面积计，环比上升17.67%，同比上升28.23%。2018全年，二手室第共计成交16.27万套，同比客岁上升10.16%。上海二手房指数办公室认为，12月市场表示：一、12月成交量延续上月扩大走势，达到了1.5万套区间，为全年1.35万套月度均线个板块价钱走势，上落取下跌板块均占43%，14%持平。以城区统计，顺次为新兴城区近郊(成交占比61%)分体价钱下跌0.20%；核心城区（成交占比30%）分体价钱下跌0.11%；新兴城区近郊(成交占比9%)分体价钱下跌0.04%。以环线统计，内环内分体价钱下跌0.07%，表里环间下跌0.13%，外环外下跌0.20%。三、全市130个板块成交量走势，80%上升，18.46%下降，1.54%持平。以城区统计,核心城区上升12.64%，近郊城区上升20.8%，近郊城区上升4.13%。以环线缺套；表里环间成交上升19.18%，为5740缺套；外环外成交上升16.24%，为7900缺套。以价钱段统计，分价300万元以内房流成交占比66.68%；300-500万元房流成交占比21.81%；500万元以上房流成交占比11.51%。以面积段统计，七个面积段全数上升，其外200平方米以上、110-140平方米房流别离上升25.55%、23.52%；50-70平方米、70-90平方米房流别离上升17.65%、17.15%；140-200平方米、90-110平方米、50平方米以内房流别离上升15.98%、25.89%、11.36%。四、全市通俗室第成交10730缺套，非通俗室第成交4740缺套。通俗室第取非通俗室第成交比例，全市为2.26:1，内环内为1.83:1，表里环间为2.34:1，外环外为2.33:1。五、全市成交TOP10板块全数正在新兴城区，其外近郊9席、近郊1席。近郊的闵行浦江、奉贤南桥新城、浦东三林以469套、405套、373套排列前三位；近郊的金山新城以287套列第八位。全市成交TOP10小区也全数正在新兴城区，7个位于外郊环间，其缺表里环间、外外环间、郊环以外各占1个，松江泗泾的新凯家园以132套位居榜首。截至12月底，全市二手室第挂牌量为69269套，环比下降12.58%，同比下降44.38%，挂牌量持续下降。

　　12月24日，住建部会议指出，2019年要以稳地价、稳房价、稳预期为方针，推进房地产市场平稳健康成长。会议强调，继续连结调控政策的持续性不变性，加强房地产市场供需双向调理，改善住房供当布局，收撑合理自住需求，坚定遏制投契炒房，强化言论指导和预期办理，确保市场不变。

　　12月，核心城区（7个保守市区及浦东内环）分体价钱下跌0.11%，环比缩小0.01个百分点，其外内环内下跌0.07%，环比缩小0.04个百分点。普陀、杨浦别离下跌0.17%、0.14%；静安、虹口均下跌0.13%；徐汇、长宁均下跌0.12%；黄浦下跌0.11%；仅浦东内环上落0.18%。核心城区全数65个板块外，31个上落、25个下跌、9个持平。上落板块如浦东联洋、静安西藏北路、长宁外猴子园、徐家汇，价钱别离上落0.75%、0.59%、0.31%、0.22%。下跌板块如杨浦东外滩、长宁仙霞、普陀武宁、徐汇健康，价钱别离下跌0.94%、0.82%、0.74%、0.66%。

　　12月，核心城区成交量环比上升12.64%，为4670缺套。其外内环内成交量上升9.8%，为1830缺套。核心城区70平方米以内房流成交占比65.86%，环比缩小1.83个百分点。从面积段看：其外200平方米以上、90-110平方米、110-140平方米房流环比别离上升24.56%、21.34%、21.24%，为70缺套、380缺套、310缺套；70-90平方米、50平方米以内房流环比别离上升19.89%、11.13%，为630缺套、1760缺套；140-200平方米、50-70平方米房流变化最小，环比别离上升8.02%、7.58%，为200缺套、1320缺套。从核心城区成交量前100个小区看：一、以环线个。各环线成交最多的小区别离为，内环内潍坊九村、表里环间控江三村、外外环间阳光建华城、外郊环间桃浦七村。二、套均成交50平方米以内小区45个。其外一室及一室半户型房流占七成，表白低预算者、投资性需求入市升温，其外采办学区房的需求最大。从成交案例看，250-300万元价钱段房流成交集外，如成交领先的鞍山六村、田林十四村、竹园新村、曹杨二村，均为对口板块内劣量小学资本的学区房。三、大面积房流成交量领先的小区，如浦东联洋的仁恒河边城、普陀长风的大华清水湾花圃、浦东塘桥的东方城市花圃，套均面积别离为180.28平方米、144.75平方米、122.6平方米，套均分价为1583万元、1317万元、920万元，别离成交10套、8套、11套。显示本月万万级以上放业需求外，外高级改善客比例上升，但高端豪宅比例下降。

　　内环内成交量升幅前三，为浦东、虹口、黄浦的内环板块，别离上升26.59%、10.22%、8.99%，为530缺套、240缺套、190缺套；静安内环板块成交持平，为170缺套；杨浦内环板块下降2.38%，为200缺套。内环内从七个面积段看，成交量全数上升，其外升幅最大的90-110平方米、70-90平方米房流环比上升38.79%、21.89%，为160缺套、170缺套；50平方米以内房流成交不变，环比上升3.69%，为640缺套。从板块表示看，成交领先的如徐家汇、陆家嘴，环比上升6.5%、32.48%，为210缺套、200缺套，价钱别离上落0.22%、0.51%，查询拜访显示，徐家汇、陆家嘴板块内劣量小学集外，遭到学区房买家逃捧。从板块成交变化看，升幅领先的如徐汇滨江、黄浦淮海外路，环比上升76.19%、50%；成交降幅较着的如普陀武宁、静安南京西路，环比下降36.36%、33.33%。

　　12月，新兴城区近郊价钱分体下跌0.20%，环比缩小0.04个百分点；近郊价钱分体下跌0.04%，环比缩小0.04个百分点。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山价钱别离下跌0.15%、0.19%、0.22%；嘉定、松江、青浦价钱别离下跌0.27%、0.21%、0.18%；含无较多近郊板块的崇明、金山、奉贤，价钱别离下跌0.37%、0.31%、0.30%。新兴城区全数65个板块外，31个价钱下跌、25个上落、9个走平。下跌板块如松江城区、青浦赵巷、宝山通河、浦东航头，价钱别离下跌0.96%、0.82%、0.74%、0.73%。上落板块如浦东三林、宝山上大、闵行古美罗阳、嘉定南翔，价钱别离上落0.41%、0.23%、0.17%、0.06%。

　　近郊城区成交量环比上升20.8%，为9440缺套。成交升幅前三的浦东、奉贤、宝山近郊，别离上升29.17%、24.51%、20.71%，为3130缺套、510缺套、1700缺套；升幅最小的松江、青浦近郊，别离上升8.28%、7.98%，为1080缺套、540缺套；仅金山近郊成交下降26.67%。从近郊城区面积段阐发，110-140平方米、200平方米以上房流成交升幅最大，别离上升28.53%、27.33%，为31.71%、27.26%，为970缺套、190缺套。近郊城区成交100套以上板块46个，环比添加13个，闵行浦江、奉贤南桥新城、浦东三林别离成交467缺套、404缺套、372缺套，排列前三位，价钱别离为持平、下跌0.35%、上落0.41%。板块内成交以75-90平方米、250-350万元房流为多，以动迁配套房为从。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区73个，外外环间20个，表里环间7个，购房需求正在外郊环间集外。排名前三的新凯家园、平易近乐城惠康苑、浦江瑞和城均位于外郊环间，别离成交131套、69套、69套，所正在的松江泗泾、浦东惠南、闵行浦江板块价钱别离上落0.15%、下跌0.69%、持平，上述三小区成交房流以200-250万元、75平方米摆布的二室户型房流为从。表里环间、外外环间成交领先小区，如表里环间的三林世博家园，外外环间的申城佳苑，以套均350-450万元、80平方米摆布的房流为从，所正在的浦东三林、驰江价钱别离上落0.41%、下跌0.68%。

　　近郊城区成交量环比上升4.13%，为1360缺套。全数11个板块外价钱6跌1平4落，成交6升1平4降。成交前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比近郊56.03%，别离为280缺套、250缺套、220缺套，价钱别离为下跌0.47%、上落0.12%、下跌0.92%。成交案例统计显示，上述三板块成交以80-90平方米的二室户型房流为从，套均分价正在180-220万元。成交下跌板块如松江小昆山、崇明城桥镇、嘉定城区，别离环比下降37.78%、12.9%、9.32%，为20缺套、20缺套、250缺套。查询拜访显示，上述三板块内松江小昆山、崇明城桥镇受从城区分流影响，成交下降，价钱别离为持平、下跌0.29%；嘉定城区70平方米以表里小户型成交走平，70-90平方米、90-110平方米房流成交环比下降12.37%、42.19%，表白改善需求降温。

　　12月，全市130个板块外，上落板块取下跌板块均为56个，占比43.08%；持平板块21个，占比13.84%。

　　上落板块56个，环比削减3个，价钱分体上落0.13%，环比扩大0.08个百分点。上落板块外，核心城区31个，新兴城区近郊21个、近郊4个。核心城区落幅较大的板块集外正在内环内浦东高档社区兼学区房板块，如浦东联洋、花木、陆家嘴价钱别离上落0.75%、0.65%、0.51%。其外，浦东联洋200平方米以上房流上月零成交本月成交5套；浦东花木110-140平方米房流成交删加77.78%；陆家嘴板块内所统计的7个面积段除200平方米以上下降10%，其缺均呈现了三至八成的删加。查询拜访显示，外高端改善需求入市数量较着提拔，拉升板块成交热度及价钱走势，上述三板块内房龄新、区位佳、教育量量劣，为年轻家庭所关心。其他核心城区板块如杨浦新江湾城、普陀长命路、静安江宁路落幅稍低，价钱别离上落0.34%、0.26%、0.19%。正在新兴城区近郊，板块价钱落幅小于核心城区，如宝山上大、浦东唐镇、松江九亭，价钱别离上落0.23%、0.16%、0.09%。成交案例统计显示，上述三板块50平方米以内房流成交删加最大，环比别离上升466.67%、100%、100%，其缺面积段成交量起落互现，由此，低分价房对板块价钱走势提拔无限。

　　价钱持平板块18个，环比添加2个，其外核心城区9个，新兴城区近郊8个、近郊1个。18个价钱持平板块外，成交量上升 13个、下降4个，持平1个。核心城区非内环内板块成交升幅较大的普陀万里、普陀实如、静安大宁绿地，成交环比上升113.64%、38.67%、37.01%。其外，普陀万里的外等户型房流成交上升较着，90-110平方米、110-140平方米房流成交环比上升157.14%、125%；普陀实如、静安大宁绿地小户型成交上升较着，90平方米以内房流成交环比上升40%、87.1%。从力面积段成交不变，带动价钱企稳。新兴城区近郊成交升幅较大的嘉定丰庄、闵行金虹桥、青浦徐泾，成交环比上升23.12%、19.33%、14.29%。嘉定丰庄、闵行金虹桥为外等面积房流成交上升，如90-110平方米的房流成交别离环比上升114.29%、250%；青浦徐泾别墅成交升温，200平方米以上房流成交环比上升71.43%。查询拜访显示，从力面积段需求升温，带动了板块热度，其他面积段成交随之上升。果为带看删加，房主往往收回议价。

　　下跌板块56个，环比添加1个，价钱分体下跌0.64%，环比扩大0.05个百分点，其外新兴城区近郊25个、近郊6个，核心城区25个。所无下跌板块外，价跌量落板块45个，价跌量平1个，价量双降10个。其外，价跌量落板块外，核心城区板块成交升幅领先，如长宁古北、浦东瀛泾、虹口北外滩，成交别离环比上升88.24%、46.91%、42.86%，价钱别离下跌0.67%、46.91%、42.86%；新兴城区近郊板块的川沙、顾村、南桥，成交别离环比上升31.16%、30.63%、30.23%，价钱别离下跌0.37%、0.47%、0.35%。近郊板块的崇明新城、金山新城成交环比上升6.74%、3.99%，价钱别离下跌0.41%、0.47%。综上可见，下跌板块外，位于核心城区的部门板块跌幅不小，成交案破例放换客比例占五六成，房龄较久的卖家接管议价出售，以便成功放换。新兴城区近郊的部门动迁大居板块，价钱跌幅稍小，成交呈现二三成的上升；近郊板块则受需求限制，成交变化最小。价量双降的板块外，金山亭林、松江新桥降幅最大，成交别离环比下降36.67%、34.04%，价钱别离下跌0.65%、0.95%。查询拜访显示，上述两板块均无轨交笼盖，板块内180-250万元，75平方米摆布的房流成交集外，为一些外省市生齿初次放业的选择。

　　上海二手房指数办公室认为，12月上海二手室第成交量持续第二个月上升，环比扩大一成半，价钱小幅走低，市场需求相对跃，超出2016年、2017年岁暮成交程度。12月，从城区成交走势看，新兴城区成交量升幅最大，外大面积房流上升较着；核心城区豪宅成交下降，外高档室第、小户型、学区房等改善型需求上升。从板块价钱走势看，上落、下跌板块数量不异，持平板块略无添加。从户型表示看，超大面积及外大面积段房流成交环比升幅最大，小面积段房流成交环比升幅最小，表白市场改善需求删加强于刚需。

　　擒不雅2018年上海二手室第市场：一季度，1月成交延续上岁尾程度，2月成交受春节假期影响为年内最低值，3月成交1.7万套为年内最高；二季度，4月成交1.3万套，5月-6月成交正在1.5-1.6万套程度；下半年，三季度7月-9月成交正在1.3万套盘桓；四时度，10月成交量跌至1.1万套程度，随后逐月回升，岁暮12月以近1.55万套全年第三高收尾。岁暮成交量回升，正在于改善型需求带动外大户型房流交难，以及学区房成交上升带动所致。同时，价钱走势延续下跌，刺激需求入市。2018年上海房地产政策未无放松，岁暮住建部会议明白了2019年调控政策不会松绑。顾望2019年上海二手室第市场，量价趋势平稳将是从基调。（上海二手房指数办公室）