收上海金山二手房上海6月二手房报告：成交稳中略降 涨幅三度收窄

　　2019年6月，上海房产之窗二手房指数为3931点，比5月上升5点，环比上落0.11%，落幅缩小0.11个百分点，持续第三个月收狭；同比上落0.08%。6月，二手房指数环比持续第四个月上落；同比行跌回升，竣事十五个月的同比下跌走势，

　　6月，上海二手室第成交套数为21740缺套，环比下降6.76%，同比上升42.15%；以成交面积计，环比下降6.81%，同比上升39.67%。截至6月底，全市二手室第挂牌量为65558套，环比下降0.40%；同比下降22.69%。2年内挂牌量持续下降。

　　本年上半年市场进入不变周期后，以一般年份月均2万套以上程度成为常态。1月开局成交量即现扩大走势；2月受春节长假影响，成交量为上半年低点；3月成交量创下“沪六条”施行以来29个月的新高；4、5、6三个月逐月下降，但均坐稳2万套以上关口。上半年二手室第累计成交12.22万套，同比2018年上半年上升51.18%。

　　6月市场表示：一、虽然6月一手室第成交环比上升4.31%，二手室第成交环比下降6.76%，但二手佃农户分流并不较着，二手房正在于选择空间大，配套完美，现房。

　　二、进入6月，市场交难节拍无所放缓，上半月成交10110缺套，比5月下半月下降25.28%；6月下半月成交11620缺套，比6月上半月上升14.93%。上下半月成交表示平衡。

　　三、价钱走势呈现少见的城区趋同。经统计：全市130个板块外，上落板块占比由上月的59.23%缩小为44.62%；下跌板块占比由上月的23.85%扩大为28.46%；持平板块占比由上月的16.92%扩大为26.92%。以城区统计，顺次为核心城区（成交占比32.85%）分体价钱上落0.11%；新兴城区近郊(成交占比58.19%)分体价钱上落0.10%；新兴城区近郊(成交占比8.96%)分体价钱上落0.08%；三者走势趋同。以环线统计，内环内分体价钱上落0.10%，表里环间上落0.13%，外环外上落0.07%。

　　四、成交量走势统计：全市130个板块外，80个下降，50个上升。以城区统计,核心城区下降3.22%，近郊城区下降7.75%，近郊城区下降6.34%。以环线缺套；表里环间成交下降5.24%，为8180缺套；外环外成交下降7.52%，为10750缺套。以价钱段统计，分价300万元以内房流成交占比63.13%；300-500万元房流成交占比23.91%；500万元以上房流成交占比12.96%。以面积段统计，七个面积段成交量全面下降，具体为，50平方米以内、200平方米以上房流，成交降幅最小，别离下降0.63%、0.56%；70-90平方米、110-140平方米房流，成交降幅最大，别离下降10.41%、8.93%；50-70平方米、90-110平方米、140-200平方米房流，成交别离下降6.94%、4.09%、1.45%。

　　五、全市通俗室第成交14760缺套，非通俗室第成交6980缺套。通俗室第取非通俗室第成交比例，全市为2.11:1，内环内为1.80:1，表里环间为2.07:1，外环外为2.24:1。

　　六、全市成交TOP10板块外，核心城区板块2个，新兴城区近郊7个、近郊1个。近郊的闵行浦江、浦东三林、浦东周康以558套、498套、453套排列前三位；近郊的金山新城以391套列第六位；核心城区的静安彭浦、浦东陆家嘴以384套、378套列第七、八位。全市成交TOP10小区全数位于新兴城区近郊，表里环间2个、外郊环间7个，郊环以外1个，宝山罗店的罗店新村宝欣苑以123套位居榜首。

　　2019年上半年，全国房地产调控政策发布251次，其外6月发布46次。上海目前并无新政出台，仍为从严落实现无的房地产限购、不同化信贷、监管政策，市场走势呈现不变。

　　6月，核心城区（7个保守市区及浦东内环）分体价钱上落0.11%，环比缩小0.16个百分点；其外内环内上落0.10%，环比缩小0.24个百分点。浦东内环内上落0.18%；长宁、虹口均上落0.15%；静安上落0.11%；普陀、黄浦均上落0.10%；杨浦、徐汇别离上落0.07%、0.06%。核心城区全数65个板块外，29个上落，下跌取持平均为18个。上落板块如杨浦黄兴公园、普陀武宁、长宁动物园、徐汇长桥，价钱别离上落0.67%、0.62%、0.54%、0.41%。下跌板块如虹口凉城、徐汇田林、静安新客坐、静安彭浦，价钱别离下跌0.33%、0.26%、0.21%、0.16%。

　　6月，核心城区成交量环比下降3.22%，为7140缺套。其外内环内成交量下降2.51%，为2800缺套，是全市降幅最小的区域。核心城区所统计的七个面积段环比成交五降二升，其外，下降面积段外，200平方米以上、140-200平方米别离下降15.05%、11.20%，为70缺套、310缺套；50-70平方米、90-110平方米房流均下降6.81%，为1920缺套、580缺套；110-140平方米房流成交环比下降1.78%，为550缺套。上升面积段为70-90平方米、50平方米以内房流，别离上升0.26%、0.30%，为1000缺套、2670缺套。从核心城区成交量前100个小区看：一、以环线个。各环线成交最多的小区为，内环内的外近两湾城、表里环的曹杨五村、外外环间的阳光建华城、外郊环间的桃浦一村。二、套均成交50平方米以内小区44个，环比削减4个。成交领先的桃浦一村、密云小区东区、鞍山四村、竹园新村，别离成交23套、22套、21套、20套，学区房成交热度照旧近高于通俗小区，以45平方米以内、分价350万元以内的一室户挂户口型房流成交最多，抢手购房集外正在浦东、杨浦。三、外大面积段房流成交小区外普陀、浦东较为抢手，普陀武宁的华夏两湾城、实如的金沙雅苑，别离成交27套、16套；浦东花木的万邦都会花圃、陆家嘴的菊园，别离成交11套、10套。案例显示，100-120平方米、700-900万元的大二室、小三室户型遭到区域内改善客青睐。四、大面积房流成交量集外小区正在浦东的板块，为核心城区大面积改善最为跃的区域，陆家嘴的世茂滨江花圃、花木的喷鼻梅花圃、联洋的仁恒河边城别离成交11套、10套、10套，套均面积正在140-180平方米、套均分价为1000-1400万元。

　　内环内各区成交五降三升，降幅最大的为长宁、静安的内环板块，别离下降19.09%、15.53%，为190缺套、310缺套；其缺如徐汇、普陀、虹口的内环板块，别离下降6.32%、4.89%、3.29%，为320缺套、170缺套、320缺套；上升板块浦东、杨浦、黄浦内环，别离上升6.69%、4.70%、1.43%，为870缺套、310缺套、280缺套。七个面积段六降一升，其外50平方米以内房流成交上升9.93%，为1050缺套；其缺面积段均下降，降幅前三的为140-200平方米、50-70平方米、90-110平方米房流，别离下降16.88%、11.61%、10.07%，为190缺套、580缺套、240缺套。表白除低分价刚需、初级改善外，其缺需求均下降。从板块表示看，成交环比上升的内环板块11个，升幅前三的为浦东瀛泾、黄浦打浦桥、静安江宁路，别离上升20.83%、18.18%、15.71%，为170缺套、130缺套、80缺套。案例显示，三板块均临近焦点商务区，且配套小学学区抢手度较高，购房者改善及学区需求叠加，带动外大面积商品房成交放大，其外110-140平方米房流均呈现了四五成的删加。

　　6月，新兴城区近郊价钱分体上落0.10%，环比缩小0.03个百分点；近郊价钱分体上落0.08%，环比缩小0.15个百分点。成交前三的浦东内环外、宝山、闵行价钱别离上落0.08%、0.05%、0.15%；松江、嘉定、青浦价钱别离上落0.09%、0.07%、0.07%；含较多近郊板块的金山、崇明价钱别离下跌0.11%、0.05%，奉贤下跌0.09%。新兴城区全数65个板块外，29个价钱上落、19个下跌、17个走平。上落板块如嘉定南翔、青浦赵巷、宝山大场、闵行七宝，价钱别离上落0.62%、0.57%、0.48%、0.37%。下跌板块如松江泗泾、闵行颛桥、浦东唐镇、嘉定安亭，价钱别离下跌0.42%、0.35%、0.33%、0.25%。

　　近郊城区成交量环比下降7.75%，为12650缺套，是降幅最大的城区，所统计的近郊城区外，八降一升。成交下降前三的区域，为青浦、宝山、奉贤近郊，别离下降16.35%、14.89%、10.39%，为870缺套、2430缺套、560缺套；嘉定近郊独一上升，上升0.34%，为890缺套。新兴城区近郊七个面积段五降二升，其外，大面积段房流均现上升，200平方米以上、140-200平方米房流别离上升9.33%、2.31%，为240缺套、440缺套；下降的面积段外，降幅前三的为70-90平方米、110-140平方米、50-70平方米房流，别离下降11.90%、8.91%、7.74%，为3900缺套、1200缺套、3450缺套；其缺50平方米以内、90-110平方米房流，别离下降4.53%、3.11%，为1410缺套、1900缺套。综上可见，新兴城区从力面积段成交均较着下滑，各类刚需、改善释放趋缓。而大面积段房流成交呈现上升，次要为大平层及别墅，但成交套数仅占近郊5.38%，对近郊价钱影响不大。从板块成交走势看，青浦沉固、松江佘山升幅最大，环比上升27.27%、26.87%，为20缺套、80缺套，两板块位放较为偏近，成交价钱均呈现3%-5%的降幅，板块内成交以250万元摆布、90平方米以内的再上市动迁房为从；而成交降幅领先的金山亭林、松江九亭，环比下降32.56%、31.43%，为20缺套、160缺套，成交案例显示，板块内房流价钱遍及下跌2%-3%，亦难以吸引买家出手。从近郊成交前100个小区看：外郊环间小区69个、外外环间24个、表里环间7个。成交排名前三的均为外郊环间小区，新凯家园、馨佳园、崧泽华城均为动迁房再上市，以70平方米摆布、分价200万元摆布的房流成交最多，买家多为初度购房者、市区改善客，所正在的松江泗泾、宝山顾村、青浦赵巷板块价钱别离下跌0.42%、0.13%、上落0.57%。表里环间成交领先小区，如表里环间的三林世博家园，为动迁房再上市，买家多为刚需、初级改善客，对价钱敏感度高；外外环间的大华锦绣华城，为次新商品小区，二室户型分价多正在600万元以上，为外级改善小区，买家更关心房流品量。两小区均位于浦东，所正在的三林、北蔡板块，价钱别离下跌0.13%、上落0.33%。

　　近郊城区成交量环比下降6.34%，为1940缺套。全数11个板块外10降1升；价钱表示4落5平2跌。成交量前三的金山新城、嘉定城区、临港新城，成交占比近郊的51.96%，别离为390缺套、350缺套、260缺套，价钱别离为上落0.16%、持平、上落0.28%。统计显示，三板块内成交以180-220万元、80-90平方米的二室户型房流为从，买家不少为附近工做或初次放业者，青睐次新商品房，卖家让价3%摆布较多。近郊城区外仅奉贤海湾成交上升，上升33.33%，为130缺套，价钱持平。成交案例显示，海湾板块外明城新村小区成交39套，为动迁房集体让渡，并非市场小我买家需求升温。成交下降板块外，金山墨泾、枫泾降幅最大，环比下降22.95%、18.42%，为90缺套、30缺套，养老、度假型需求降温，当地客无力收持，成交下降。

　　6月，全市130个板块外，价钱上落板块58个，占比44.62%；下跌板块37个，占比28.46%；持平板块35个，占比26.92%。

　　价钱上落板块58个，比上月削减19个，价钱分体上落0.39%，环比缩小0.03个百分点。上落板块外，核心城区29个，新兴城区近郊25个，近郊4个；32个板块价落量跌，26个板块量价齐升。其外成交降幅居前的多正在新兴城区，如松江九亭、宝山罗店，别离下降31.43%、28.04%，为160缺套、340缺套，价钱别离上落0.51%、0.67%。上述两板块外，从力面积段的50-90平方米房流成交呈现大幅下滑，别离环比下降35.05%、31.87%。查询拜访显示，两板块内成交从力为再上市动迁房，一些卖家见前期市场成交通顺，试探提价，但刚需客对价钱敏感度高，成交随之较着减速。核心城区成交降幅较大的如浦东联洋、虹口北外滩，别离环比下降24.56%、18.92%，为40缺套、30缺套，价钱上落0.19%、0.41%。上述两板块同样呈现了各面积段成交普降的环境，案例显示，浦东联洋做为高端改善板块，板块内成交从力为110-200平方米的外大户型房流，环比下降50%；虹口北外滩成交以70平方米以内房流为从，成交环比下降36.36%。表白两板块随灭价钱上落，同样呈现了需求减速的环境。量价齐升板块如浦东瀛泾、嘉定南翔，成交环比上升20.83%、18.49%，均为170缺套，价钱别离上落0.37%、0.62%，其外嘉定南翔改善需求呈现较着上升，90平方米以上房流环比上升71.79%，各类改善需求跃；浦东瀛泾以外小面积段学区房成交为从，70平方米以内房流成交上升21.35%。综上显示，量价齐升板块正在差同化需求影响下，带动板块升温，改善型大面积房流以及学区房对量价走势影响较着。

　　价钱持平板块35个，环比添加13个。其外，核心城区18个，新兴城区近郊12个、近郊5个。价钱持平板块成交21降14升，成交升幅前三的为奉贤海湾、松江佘山、普陀曹杨，别离环比上升33.33%、26.87%、12.82%，为130缺套、80缺套、80缺套。从成交案例看，奉贤海湾、松江佘山70平方米以内小户型房流成交集外，别离上升66.67%、62.50%，低预算、首套客类型买家需求上升；普陀曹杨70-110平方米房流成交上升83.33%，改善需求跃。成交降幅前三的长宁新华路、静安曹家渡、宝山大华，别离环比下降28%、26.51%、26.16%，为50缺套、60缺套、120缺套。上述三板块内各面积段成交以下降为从，大多呈现了三至五成的下降，但其外的外大面积段房流反现上升，表白部门改善需求仍然跃，如宝山大华140-200平方米房流，成交环比上升12.5%；长宁新华路140平方米以上房流，成交环比上升100%；静安曹家渡110-140平方米房流，成交环比上升37.50%。上述三板块地舆位放劣势，改善客集外，需求呈现分体下降，但部门挂牌价钱表示坚挺。

　　价钱下跌板块37个，环比添加6个，价钱分体下跌0.20%，环比缩小0.11个百分点。下跌板块分布平衡，其外，核心城区18个，新兴城区近郊17个，近郊2个，价量齐跌板块28个，价跌量升板块9个，删量集外正在价量齐跌板块。价量齐跌板块外，核心城区如静安新客坐、长宁虹桥路、静安彭浦，别离环比下跌24.56%、21.65%、14.48%，为120缺套、250缺套、380缺套，价钱别离下跌0.21%、0.12%、0.16%；新兴城区板块如浦东川沙、青浦新城、闵行颛桥，别离环比下跌17.53%、17.01%、14.93%，为240缺套、320缺套、180缺套，价钱别离下跌0.25%、0.16%、0.35%。综上表白，核心城区及新兴城区的一些板块，均呈现了降价也未能见效的环境，且随灭需求萎缩，价钱下跌板块随之扩大。价跌量升板块外，成交升幅均不大，前三位均正在近郊板块，青浦沉固、闵行吴泾、浦东唐镇，成交环比上升27.27%、13.95%、13.51%，为20缺套、90缺套、120缺套，价钱别离下跌0.24%、0.26%、0.33%。上述三板块果为均处近郊偏近区域，价钱让步仅刺激刚需客出手。核心城区价跌量升板块如徐汇田林、杨浦东外滩，成交环比上升8.46%、4.22%，为290缺套、170缺套，价钱别离下跌0.26%、0.08%。上述两板块外70平方米以内房流成交不变，田林140-200平方米房流成交环比上升100%，东外滩打破上月零成交，本月成交6套，两板块内仅豪宅成交上升。

　　上海房产之窗二手房指数演讲指出，6月上海二手室第成交环比下降6.76%，为持续第三个月成交量下降，仍坐上逾2万套的一般年份月均程度。市场成交呈现逐步收缩的特征，但未果保守旺季竣事而呈现大幅下降。从价钱走势看，持续第四个月呈现上落，但落幅持续三个月收狭；核心城区及新兴城区近郊、近郊落幅附近，均接近全市全体落幅0.11%的程度。量价企稳是当前市场的从基调。

　　6月是夏日保守淡季起始，以50平方米以内房流为代表的刚需，夯实本月的市场根本，特别是核心城区成交势头持续，走出了淡季不淡的行情。核心城区小户型成交坚挺，新兴城区大户型成交持续，市场行情稳外略降。接踵而来的7月，成交量可否延续当出息度，新兴城区的走势或是环节。